筆者は2010年から区分ワンルームマンションの購入を始め、現在妻の物件と合わせて5件保有中であり、今売却をすれば約2600万円の利益となる。詳細はこちらの記事にまとめましたので、まだの方はぜひご覧ください。
その中で少し述べましたが、筆者は、FIREを目的としているため、今すぐ売却することは考えておらず、繰上返済で4or5物件のローン完済を目指している。本記事ではその理由について述べる。
そもそも繰上返済戦略とは？
おそらく区分ワンルームマンション投資を行っている大半の方が、売却益（キャピタルゲイン）を取りに行く。以前、FJの営業さんに聞いたところ、繰上返済を行っているオーナーさんは1,2割？と言っていた気がする。きっかけは、以前日本財託さんのオンラインセミナーに参加した際に、繰上返済を推し進めており、非常に魅力的な戦力だと感じたからである。流れは以下となる。
1. 自分の信用力で持てる限りのマンションを保有する（私の信用力では4物件がMAX）
区分ワンルームマンション投資は、手出し数万円しか出していないにもかかわらず2,000～3,000万円のマンションを保有することができるというレバレッジを利かすことができることが大きな魅力となる。そのうえで、入居者からの家賃収入により、ローン元本が返済され資産化が徐々に進んでいく。ということは、いち早く、持てるだけ持ってしまい、時間をかける必要があるということである。
2. 金利の高い物件等、順番を決めて、1物件ずつ繰上返済を行っていく（私はボーナス月に年間2回、繰上返済を行っている）
3. 1物件完済が終わったら、その家賃収入は全て次物件への繰上返済にあて、複利の効果を生かす
4. 目標となる家賃収入が得られる物件数のローン完済が終われば、晴れてFIREとなる
全物件 繰上返済 完了後の果実
筆者の繰上返済計画を以下に示す。
・年間400～500万円繰り上げ返済実施、2025年に1件目完済
・1件目の家賃収入をさらに繰り上げ返済に充てることで、2029年 2件目完済
・それを繰り返し、2032年 3件目完済、2035年 4件目完済（約10年で晴れてFIRE）
すべてのローン返済が終わった後の各物件の収支を以下にまとめる。
ざっくり計算すると４物件の完済で、家賃収入は約30万円となり（諸経費、固定資産税差し引いて 別途 所得税、住民税が必要）、それとは別に投資を進めているインデックス投資による4%ルールでの取り崩しで、十分FIREできる金額となる。
※ 条件 ： 家賃 据え置き、金利 据え置き、修繕積立金 据え置き / 修繕費等は更新料と相殺
4物件完済するにあたり、総繰上返済額5,600万円（内 自分の財布 4,000万円 / 家賃分 1,600万円）
となり、投資額4,000万円に対して得られる利益370万円となる。
（年間利益 370万円 ÷ 繰上返済額（自分の財布）4.000万円 = 約9%）
となる。果実が得られるまでに10年の月日がかかるとはいえ、私には高配当株を買い進めることよりも魅力的に感じる。
その後、持ち続けた時の捕らぬ狸の皮算用してみると、以下の表になる。税金など差し引いて計算をしているが、年間約350万円利益を得続けることができ、2048年には繰上返済に投じたお金がチャラになる。その状態で、安く見積もっても約8,000万円（築35年～40年 2,000万円/1物件）のマンションという資産を持っていることになる。これ、投じたお金は4,000万円だけですよ。それでこれだけの資産とFIRE生活が手に入る未来が待っている。そりゃ今手放すことなんてできないでしょ。ていうのが私の今の結論です。
FIREならインデックス投資でいいじゃん！？
マンションの繰上返済 ： インデックス投資 = 3 ： 1
の割合で投資に回している。FIREを目指すならインデックス投資に全振りした方が利回りがよい気もする。みんな大好きオールカントリーの過去10年間の平均リターンは約9.52%。
でも、実際にFIREとなると、そう話は簡単じゃない。インデックス投資でFIREってのは資産を取り崩しながら生活することになる。これを書いている今、アメリカ市場含めて超絶下落しているが、こんな下落に日々耐えながら、いつ上昇するかも分からない不安に苛まれながら、生活することができますか？
私は、FXを長年やってきて、日々の値動きが気になって気になって、まともに生活ができなかった。家賃収入なら、そんな恐怖におびえることなく、安定した収入を毎月得ることができる。おそらくパフォーマンスだけを考えたらインデックス投資にすべきだが、心穏やかな安定した日々の生活を考えたら、不動産収入が正義であると思う。
不動産収入、インデックス投資からの取り崩し、労働収入など複数の収入の口を用意しておくことが大事であると考えており、今は区分ワンルームマンションの繰上返済を日々行っている。
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