皆さんは区分ワンルームマンション投資に興味を持ったことはありますか？
少し調べると、不動産業界やそのアフィリエイター達がおすすめの記事を書いていたり、かたやYoutube、口コミ等で、区分ワンルームマンション投資は絶対にやめろ、今すぐ手放せなどの情報があり、正直何が真実なのか分からない。
実際に私が体験したことは真実なので、間違いなく言えることは
FJネクスト（ガーラマンションシリーズ）を通して2010年から東京の区分ワンルームマンションの購入を進めていき（現在5件保有中（内 妻1件））
今全ての物件を売却すれば約2600万円の利益（売却時の税金などを差し引いて）になる
ということである。
自分に起きたことが100％再現性があると断言することはできないが、自分の経験から世の中に溢れている情報の真偽を確認しながら、自分の歩みをできるだけ正しく伝えていければと思う。
このように、15年近くの区分ワンルームマンション投資歴を持ち、物件の買い替え、売却、繰上げ返済、入居者の入れ替え、修繕発生、家賃上げ交渉、自分で確定申告等、一通りのことを経験した筆者が、区分ワンルームマンション投資の実態を紹介していく。
特に区分ワンルームマンションが向いている人は
- いわゆる属性（公務員など安定した職、高年収）が高い人（好条件で複数物件が所有可能）
- 投資で資産を増やしたいが、情報収集や購入後のケアなどで日々あまり時間をかけたくない人（仕事が忙しい、趣味や家族との時間を大切にしたいなど）
そして、区分ワンルームマンション投資において大事なことは
- 会社選び
- 世の中に溢れるポジショントークに騙されない事
正直これに尽きる。会社選びさえ間違えなければ、ほったらかしていても勝手に利益が出る可能性が高い。そして、某有名Youtuber ○メンのような、養分乙、売れ売れ、と煽りまくる連中に騙されずに、保有を続けられるかどうか。保有を続ける、これが本当に大事。私の記事が、その助けになれば幸いです。
FJネクスト
社会人になってしばらくして、携帯電話にFJネクストからの不動産営業の電話があった。会って話を聞くと、魅力的な投資対象であると感じ、そして担当してくださった営業の方も対応が良く、物件を持つことに決めた。その時はFJネクストについて、何も知らなかったが、なかなかに業界では名の通った会社であることが分かった。
・業界では3本の指に入る大手
・1980年 設立 創業40年を超える歴史があり、業績も安定しているので安心感がある
・物件は関東近郊に集中、物件の特徴は高級感
・東証一部上場
・自社ブランドのマンションを仕入れから行い、販売、管理までを一貫して行っている。投資販売会社として自社マンションの買取まで行っているため、不動産投資のリスクの一つである流動性に関してもカバー
以下、私の感想
・営業の方はありのままを伝えてくれ、騙そうなどという意識はない、こちらの先入観や勘違いを正しい知識へと導いてくれる（この業界は間違った認識が世間に溢れかえっている）
・相談事等あれば、営業さん含め、すぐに相談に乗ってもらえる
・カスタマーサポートセンターの方から定期的に連絡が来て、違った視点から様々なアドバイスをくれる。売ったら終わりではない
・購入後の物件の管理はFJコミュニティが担当しており、安心して任せられる
所有物件
筆者の所有している物件を紹介する。
2010年に初めて物件①を購入。誰からの紹介もなく、初めて物件を所有するため、年間収支から分かるように、他の物件と比較して条件はあまり良くない。おそらく、紹介や2件目以降になると、値引きがあったり、金利等の条件が良くなる。
区分ワンルームマンション投資の利点は、初期費用ほぼゼロで始めることができることにある。基本的には、初めの何年間かサブリース契約を組み、空室リスクなど気にせずに、しっかり保有を続けてローンの元本を減らしていくことになるのだが、それと同時に、初期費用などをサブリース期間での分割支払いにすれば、初期費用は必要なくなる。初期費用を物件購入時に支払う選択もあり、そこは自分の懐事情と相談することになる。私は、初期費用を分割払いにしたこともあり、サブリース期間の収支は悪いが、サブリース期間が終わると月々の収支は改善することになる。
2件目、3件目と新築を購入、その後、中古物件を1件購入し、最後に物件①を売却して築浅の中古物件⑤を購入することになる。
初期費用としては物件①のみ10万円だが、その他の物件の初期費用は1万円である。
時期にもよるが、年間収支はちょいマイナスから少しプラスである。そして、特に新築ワンルームマンションは絶対買うな、的なことを世間では言われているが、初めに新築を3件購入、今では一番の稼ぎ頭になっている。
この状態で、団体信用生命保険による死亡保険替わり（約８０００万円）になり、毎年自分の手出しがほとんどなく、入居者の家賃によりローンの元本が返済され、資産化されていく。
資産化されていく、についてもう少し説明すると、例えば2024年 保有中の物件②③④⑤のローンの元本に充てられた支払い総額は年間で約180万円であり、不動産価格に変動がなければ、それだけ資産が増えたことになる。詳細については以下の記事をご覧下さい。
経費諸々
● 購入時の諸費用
登記費用、融資会社手数料、火災保険料、修繕積立基金など
物件にもよるが購入時の諸費用が50万円弱かかることも
● 不動産取得税・・・不動産取得半年後くらいに一度だけ支払う 12.5万～18万円（筆者の物件だと）
● 固定資産税・・・毎年支払う 5万～7万円（筆者の物件だと）
● 修繕費・・・エアコン交換（約10万）、シャワーヘッド交換（約2万）など
● 内装費・・・入居者入替で発生 筆者事例 13万円（入居6年1ヶ月）、20万円（入居7年）
ランニングコストは物件所有時はあまり意識しないと思うが、それなりに発生する。大きいものはエアコン交換費用、入居者入替時の内装費になる。
ただ、サブリース契約が終わると、2年に1度の更新料、入居者募集時の礼金が家賃とは別に収入として発生する。これらはFJと折半し、半分がオーナーに支払われる臨時収入となる。私の場合、これらの臨時収入の合計とランニングコストである修繕費、内装費及び空室時にもらえなくなる家賃分が相殺されて、ほぼトントンになっているのが現状である。
入居者の入替
2010年から物件を保有し、入居者の入替は3度経験した。
1. 物件② 2022年8月～9月（空室20日）礼金 家賃1ヶ月（オーナー受取分） 内装費13万円
空室により発生しなくなる家賃分なども考慮すると約マイナス10万円。
2. 物件② 2024年8月～9月（空室20日）礼金 家賃1ヶ月（オーナー受取分）内装費無し
入居年数が2年と少なかったため、内装費が発生せず、むしろ約プラス3万円。
3.物件③ 2025年3月～4月（空室30日）礼金 家賃1ヶ月（オーナー受取分）内装費22万円
入居年数が7年と長かったため、内装費がかさみ、約マイナス22万円。
入居年数が長くなると、入居者入替時に内装費がかさむことになる一方で、更新料による臨時収入ももらえているため、更新料は使わずに、将来かかる内装費等のためにストックしておくとよい。
ただ、どのケースも空室は30日以内で解消されており、それだけガーラマンションが魅力的であること及び管理会社であるFJコミュニティがしっかりしていることが分かる。
賃料を上げる
賃料については、2024年 物件②③をそれぞれ1,500円UP、2025年 物件⑤を1,000円UPに成功した。基本的に更新前にFJコミュニティの担当者から連絡があり、更新後の家賃の相談する。家賃の査定も行ってくれ、査定額より低い物件については、査定額まで上げるようにお願いをし、3物件の家賃を上げることができた。
物件年数がさらに経過すると分からないが、今のところ、物価上昇もあり、家賃は上昇傾向にある。
物件の買い替え、売却
● 物件①を売却して物件⑤を購入
営業担当の方からの提案もあり、2018年に物件①を売却し、新たに物件⑤を購入することにした。買い替えを行うと売却額を上げてもらえるようで、売却による利益を享受しつつ、それを頭金にして、良い条件で物件を持つことができた。
約8年保有 売却益 約150万円（所得税、住民税差し引いて / 利益を物件⑤の頭金に充当する）
月々収支、不動産取得税、固定資産税等考慮すると物件としては、8年保有して、約マイナス60万円ほどであった。今回は売却益を買い替え費用として充当したが、単純に売却するだけでも、8年保有のマイナスを上回る利益となった。もともと良い条件で保有ができなかったという側面もあり、正直、本物件から得られた利益にそこまでのインパクトはないが、それでも死亡保険代わりになり、ほぼ何もせずにただただ8年保有していただけで、売却により利益が得られたということである。
● 妻の物件を売却
妻の物件を以下に紹介する。2018年8月に2つの中古物件を同時に購入した。月々の収支が良くなるように借入期間を45年とした。また、ともに初期費用は1万円で開始した。
物件⑦を2024年7月に売却
約6年保有 売却益 約150万円（所得税、住民税等を差し引いて）
6年間保有するにあたった費用（月々収支、不動産取得税、固定資産税等）は約マイナス20万円であったため、約130万円の利益確定となった。
借入期間が45年であり、ローンの元本返済スピードが遅いにもかかわらず、物件①よりも利益がでる結果となった。
節税になるの！？
区分ワンルームマンション投資は節税になるという謳い文句が聞こえてくることもあるが、継続的な節税にはならない。少なくとも筆者や妻の置かれている状況では、ほぼ節税にはならないといっていい。なんなら、筆者は毎年の年間収支はマイナスからちょいプラスだが、不動産収入としては計算上プラスとなってしまい、所得税、住民税を支払う必要がある。
大半の人が享受できる節税は、不動産取得時に経費計上できる金額が大きくなるため、取得初年度（もしくは翌年 不動産取得税経費計上のため）に限って、不動産収入を大きくマイナス計上することができるため、所得税、住民税の還付が可能となるということである。2010年から現在までの15年間で還付できた年は以下となる。
2010年 物件①購入 初期費用が経費 所得税還付 2.6万円 + 住民税還付
2013年 物件②③購入 初期費用が経費 所得税還付 2万円 + 住民税還付
2014年 物件②③ 不動産取得税が経費 所得税還付 4.9万円 + 住民税還付
2018年 物件⑥⑦購入 妻 初期費用等 所得税還付 8.7万円 + 住民税還付
今売却するとどうなるか
2024年6月時点での売却益を以下にまとめる。
現在保有の5物件を全て売却すると約3,330万円の利益となる。
売却時は所得税、住民税で約20%（約670万円：ざっくり計算）納める必要があり、5物件を保有するにあたった費用（月々収支、不動産取得税、固定資産税等）は約マイナス約60万円になり、それらを差し引くと、約2,600万円の利益となる。
特に、新築物件を10年保有して1000万円以上の利益となっている（しかも、年間の手出しはほとんどなし）現状を見て（10年前と比べ、不動産価格は大きく上昇してきているとはいえ）、世の中の新築物件ネガティブキャンペーンには裏があるとしか思えない。中古物件業者のポジショントークや、ビビらせて安く買いたたいて高く売る業者のカモにされるなど。。。
物件④⑤は購入後約6年経過したが、すでに400万円/1件 ほどの利益になっている。これが事実である。
今後の戦略 繰り上げ返済
現在売却すれば、大きな利益を得られる現状ではあるが、目下の目標はFIREであるため、目先の利益を取りに行く行動はしない。実際には、2023年から繰上返済を開始している。物件②の繰り上げ返済を継続中で、それが終われば、物件③へ移行し、物件②から得られる家賃収入もすべて繰り上げ返済にあてる。それにより複利の効果を生かして、４物件、もしくは５物件の繰り上げ返済を完了した際に、晴れてFIREを実行する。その予定は50代半ばである。マンションへの繰り上げ返済ではなく、インデックス投資に全振りする選択肢もあるが、私は繰り上げ返済をメインに考えている。詳細は以下の記事をご覧下さい。
まとめ
FX等で多くのお金を失ったが、その損失を全てチャラにする働きをしてくれた区分ワンルームマンション投資には、本当に感謝している。物件の購入を勧めてくれた営業さん、ありがとう、そして、区分ワンルームマンション投資に勇気をもって一歩を踏み出した当時の自分にナイスを送りたい。
区分ワンルームマンション投資は忙しいサラリーマンがあまり時間をかけずに続けることができる非常に魅力的な投資の一つです。もし興味がありましたら、いつでもブログ上部メニューもしくは右下の「お問い合わせ」から、気軽にお問い合わせください。ご相談やFJネクストの営業さんを紹介等、力になれればと思います。
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